Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Jual Beli Rumah

Ditulis pada 04 Sep 2025
16 Dilihat
Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Jual Beli Rumah

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Jual Beli Rumah Dari SHM hingga AJB

Proses jual beli rumah seringkali terasa rumit, terutama saat berhadapan dengan berbagai dokumen legal dan prosedur administratif. Banyak calon penjual merasa khawatir akan kerumitan birokrasi ini. Padahal, dengan pemahaman yang benar, prosesnya bisa berjalan jauh lebih lancar.

Artikel ini bertujuan menjadi panduan terpercaya Anda, menjelaskan setiap dokumen jual beli rumah yang penting, rincian proses AJB, hingga estimasi biaya notaris jual beli rumah yang perlu Anda siapkan.

1. Dokumen Penting yang Wajib Anda Siapkan

Sebelum memulai proses penjualan, pastikan tiga dokumen utama ini sudah lengkap dan tidak bermasalah. Kelengkapan dokumen ini adalah fondasi dari transaksi yang aman.

  • Sertifikat Hak Milik (SHM)

    • Apa itu? SHM adalah bukti kepemilikan paling kuat atas sebidang tanah dan bangunan di atasnya. Dokumen ini dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan tidak memiliki batas waktu.

    • Mengapa penting? Tanpa SHM asli, proses jual beli tidak dapat dilanjutkan. Pastikan nama yang tertera di sertifikat sesuai dengan identitas Anda sebagai penjual.

  • Izin Mendirikan Bangunan (IMB)

    • Apa itu? IMB adalah izin yang diberikan oleh pemerintah daerah untuk mendirikan, merenovasi, atau mengubah bangunan.

    • Mengapa penting? IMB memastikan bahwa bangunan yang Anda jual telah didirikan sesuai dengan peraturan tata kota yang berlaku. Ketiadaan IMB dapat menyulitkan pembeli saat akan mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) ke bank.

  • Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

    • Apa itu? Ini adalah bukti pembayaran pajak tahunan atas properti Anda.

    • Mengapa penting? Anda harus melampirkan bukti pembayaran PBB selama 5-10 tahun terakhir (tergantung permintaan notaris) yang sudah lunas. Ini menunjukkan bahwa properti Anda tidak memiliki tunggakan pajak.

2. Langkah-Langkah Proses Pembuatan Akta Jual Beli (AJB) di Notaris

Setelah semua dokumen siap dan Anda telah menemukan calon pembeli, proses akan berlanjut di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris.

  1. Pengecekan Keabsahan Sertifikat: Notaris akan melakukan pengecekan ke kantor BPN setempat untuk memastikan sertifikat properti Anda asli, tidak sedang dalam sengketa, dan tidak sedang dijaminkan.

  2. Pembayaran Pajak Terkait: Sebelum AJB ditandatangani, penjual dan pembeli wajib melunasi pajak masing-masing.

    • Penjual: Membayar Pajak Penghasilan (PPh).

    • Pembeli: Membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

  3. Penandatanganan AJB: Proses ini dilakukan di hadapan notaris dengan dihadiri oleh penjual, pembeli, dan minimal dua orang saksi. Setelah ditandatangani, kepemilikan properti secara hukum telah beralih.

  4. Proses Balik Nama: Setelah AJB selesai, notaris akan mendaftarkan peralihan hak ini ke kantor BPN untuk mengubah nama kepemilikan pada sertifikat dari penjual ke pembeli. Proses ini biasanya memakan waktu beberapa minggu hingga bulan.

3. Estimasi Biaya yang Timbul dalam Proses Jual Beli

Transparansi biaya adalah hal yang penting. Berikut adalah tiga komponen biaya utama yang perlu Anda ketahui:

  • Pajak Penghasilan (PPh) - Ditanggung Penjual

    • Besaran: 2,5% dari total harga jual properti.

    • Contoh: Jika rumah terjual seharga Rp 2 Miliar, maka PPh yang harus dibayar penjual adalah 2,5% x Rp 2.000.000.000 = Rp 50.000.000.

  • Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) - Ditanggung Pembeli

    • Besaran: 5% dari harga jual setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), yang besarannya berbeda di setiap daerah.

  • Biaya Notaris/PPAT

    • Besaran: Umumnya sekitar 0,5% hingga 1% dari nilai transaksi, atau bisa juga berdasarkan kesepakatan. Biaya ini mencakup jasa pembuatan AJB, pengecekan sertifikat, hingga pengurusan balik nama.

Kesimpulan: Jual Beli Aman dengan Pendampingan Tepat

Mengurus dokumen dan memahami alur birokrasi adalah langkah krusial untuk memastikan transaksi properti Anda aman dan sah di mata hukum. Jangan biarkan kerumitan ini menghalangi Anda.

Untuk memastikan semua proses ini berjalan lancar, layanan jual rumah di Jakarta Selatan dari AimRealtor sudah termasuk pendampingan legal profesional dari awal hingga akhir. Kami siap membantu Anda melewati setiap tahap dengan mudah dan aman.