Rumah Dijual Jakarta Selatan 500 Juta

Ditulis pada 07 Oct 2025
9 Dilihat
Gambar Rumah Dijual Jakarta Selatan 500 Juta

 Rumah Dijual Jakarta Selatan 500 Juta Panduan Lengkap Beli Hunian Murah di Kawasan Premium

1. Pendahuluan: Masih Adakah Rumah 500 Juta di Jakarta Selatan?

Membeli rumah di Jakarta Selatan sering dianggap sebagai impian banyak orang. Wilayah ini dikenal dengan reputasinya sebagai kawasan elit dengan fasilitas lengkap, akses mudah ke pusat kota, dan lingkungan yang nyaman. Namun, banyak calon pembeli yang bertanya-tanya — apakah masih mungkin menemukan rumah dijual di Jakarta Selatan dengan harga 500 juta?

Jawabannya: masih mungkin, tapi sangat terbatas.
Dengan perkembangan pesat di sektor properti, harga tanah dan bangunan di kawasan ini meningkat signifikan setiap tahun. Meski begitu, masih ada beberapa titik dan strategi yang bisa dimanfaatkan untuk menemukan hunian terjangkau tanpa harus keluar jauh dari wilayah Jakarta Selatan.

Artikel ini akan membahas secara tuntas tentang peluang, lokasi potensial, strategi pembelian, serta tips KPR bagi kamu yang ingin membeli rumah di Jakarta Selatan dengan budget sekitar 500 juta.

2. Kondisi Pasar Properti Jakarta Selatan Saat Ini

Jakarta Selatan menjadi salah satu wilayah dengan pergerakan harga properti paling dinamis di Indonesia. Kawasan seperti Kemang, Pondok Indah, Cipete, Cilandak, dan Tebet sudah lama dikenal sebagai area premium, di mana harga rumah bisa mencapai miliaran rupiah per unit.

Namun di sisi lain, beberapa wilayah pinggiran Jakarta Selatan seperti Jagakarsa, Srengseng Sawah, dan Cipedak masih menyimpan peluang untuk mendapatkan rumah di kisaran harga 400–600 juta, terutama untuk tipe rumah sederhana atau rumah second (bekas).

Beberapa faktor yang memengaruhi harga rumah di Jakarta Selatan antara lain:

  1. Aksesibilitas & Infrastruktur
    Kehadiran MRT, tol baru, dan jalan alternatif membuat banyak kawasan semakin strategis.

  2. Ketersediaan Lahan
    Area padat seperti Kebayoran Baru sudah hampir tidak memiliki lahan kosong, sehingga pengembang lebih fokus ke daerah selatan pinggiran.

  3. Tren Hunian Vertikal (Apartemen)
    Karena keterbatasan lahan, pengembang kini banyak menawarkan apartemen studio dengan harga mendekati 500 juta sebagai solusi bagi pembeli muda.

  4. Permintaan Tinggi dari Investor
    Banyak investor memilih membeli properti di Jakarta Selatan karena nilai jual dan sewa yang terus naik.

Menariknya, berdasarkan analisis pasar dari AIM Realtor, harga rumah di beberapa titik masih bisa dibilang kompetitif, terutama jika pembeli bersedia memilih rumah dengan luas kecil atau lokasi sedikit masuk ke dalam gang.

Untuk update harga terbaru tiap tahun, kamu bisa melihat analisis pasar di sini:
Harga Pasaran Rumah Jakarta Selatan 2026

3. Daftar Area Jakarta Selatan yang Masih Punya Rumah di Bawah 500 Juta

Meski terlihat mustahil, kenyataannya masih ada beberapa titik di Jakarta Selatan di mana kamu bisa menemukan rumah dengan harga sekitar 500 juta. Tentunya, rumah-rumah ini umumnya berupa rumah sederhana, rumah second, atau rumah kecil di dalam gang lingkungan padat. Berikut adalah beberapa area potensial:

a. Jagakarsa: Favorit Pencari Rumah Murah

Jagakarsa adalah salah satu kecamatan terluas di Jakarta Selatan dan termasuk kawasan yang masih memiliki rumah dengan harga relatif terjangkau. Lokasinya yang berbatasan langsung dengan Depok membuat harga tanah di sini tidak seagresif kawasan tengah kota.

Harga rumah sederhana di Jagakarsa bisa ditemukan mulai dari 450–600 juta tergantung ukuran dan kondisi bangunan. Rumah di kawasan seperti Srengseng Sawah, Cipedak, dan Lenteng Agung biasanya menjadi incaran karena aksesnya yang dekat ke Stasiun Lenteng Agung dan Jalan Raya TB Simatupang.

Selain itu, banyak pengembang kecil (developer lokal) yang menawarkan rumah cluster mini dengan konsep modern minimalis di harga mendekati 500 juta.

b. Pasar Minggu: Akses Strategis, Harga Masih Bisa Dinegosiasikan

Pasar Minggu terkenal sebagai area yang padat namun strategis. Meski sebagian besar wilayahnya sudah cukup mahal, masih ada titik-titik seperti Ragunan dan Pejaten Timur bagian dalam yang menawarkan rumah kecil atau rumah lama yang bisa didapatkan di bawah 600 juta.

Selain itu, dengan sedikit negosiasi atau mencari rumah yang butuh renovasi, kamu masih bisa mendapatkan harga mendekati 500 juta, terutama jika membeli langsung dari pemilik tanpa perantara.

c. Srengseng Sawah: Area Potensial dengan Akses ke Kampus UI

Kawasan Srengseng Sawah dikenal karena lokasinya dekat dengan Universitas Indonesia dan Depok, namun masih masuk wilayah administratif Jakarta Selatan. Harga rumah di sini relatif lebih rendah dibanding Cilandak atau Tebet, dengan kisaran 400–550 juta untuk rumah sederhana tipe 36–45.

Lingkungan di sini juga relatif asri dan masih banyak ruang hijau, membuatnya cocok untuk keluarga muda yang ingin mencari hunian tenang tapi tetap dekat dengan kota.

d. Lenteng Agung: Kawasan dengan Potensi Sewa Tinggi

Selain cocok untuk tempat tinggal, Lenteng Agung juga menarik bagi investor properti kecil. Banyak rumah dengan harga sekitar 500 juta bisa disewakan ke mahasiswa atau pekerja yang beraktivitas di sekitar kampus UI dan daerah TB Simatupang.

Rumah-rumah di area ini sering dijadikan kost eksklusif atau rumah kontrakan kecil, sehingga pembelian rumah di sini bisa memberi keuntungan ganda: tempat tinggal sekaligus investasi pasif.

e. Cipedak: Alternatif Hunian Murah yang Masih Hijau

Cipedak sering dianggap sebagai salah satu "kantong terakhir" rumah murah di Jakarta Selatan. Area ini masih memiliki lingkungan yang tenang dan lahan yang relatif luas.
Harga rumah berkisar antara 450–550 juta untuk tipe sederhana, dan masih banyak yang bisa dibeli langsung dari pemilik.

🟢 Catatan: Untuk semua area di atas, ketersediaan rumah dengan harga 500 juta tidak banyak dan cepat berubah. Rata-rata rumah dengan harga segitu cepat terjual, jadi sangat disarankan untuk selalu memantau listing baru melalui portal properti atau agen tepercaya seperti AIM Realtor.

Strategi, Simulasi, dan Perbandingan Hunian

4. Rumah Tapak vs Apartemen Murah di Jakarta Selatan: Mana yang Lebih Realistis?

Ketika berbicara soal rumah dijual di Jakarta Selatan dengan harga 500 juta, banyak calon pembeli dihadapkan pada dua pilihan utama:

  1. Membeli rumah tapak sederhana (biasanya di pinggiran atau rumah second)

  2. Membeli unit apartemen kecil atau studio baru

Kedua pilihan ini punya kelebihan dan kekurangan tersendiri. Mari kita bahas satu per satu.

Rumah Tapak (Landed House)

Kelebihan:

  • Kepemilikan penuh atas tanah (SHM – Sertifikat Hak Milik).

  • Nilai jual cenderung naik lebih cepat, terutama jika lahan semakin langka.

  • Bisa direnovasi dan dikembangkan sesuai kebutuhan.

  • Privasi lebih tinggi dibanding tinggal di apartemen.

Kekurangan:

  • Lokasi rumah tapak dengan harga 500 juta biasanya tidak di pusat Jakarta Selatan, tapi di daerah pinggiran seperti Jagakarsa, Srengseng Sawah, atau Lenteng Agung.

  • Fasilitas umum seperti keamanan dan kebersihan sering harus diurus mandiri.

  • Rumah dengan harga segitu biasanya tipe kecil (36–45 m²) atau rumah lama yang perlu renovasi.

Apartemen Murah (Low-Rise / Studio)

Kelebihan:

  • Lokasi bisa lebih strategis — beberapa apartemen di Pasar Minggu atau Pejaten menawarkan harga mulai 450–550 juta untuk unit studio.

  • Fasilitas lengkap: kolam renang, keamanan 24 jam, gym, dan parkir.

  • Cocok untuk pekerja muda atau pasangan baru yang ingin dekat dengan kantor pusat kota.

Kekurangan:

  • Status kepemilikan biasanya Strata Title (SHS), bukan tanah pribadi.

  • Biaya bulanan (IPL, listrik, air) bisa lebih tinggi.

  • Nilai jual naik lebih lambat dibanding rumah tapak di lokasi berkembang.

Kesimpulan:
Jika kamu membeli rumah untuk tempat tinggal jangka panjang dan ingin punya lahan sendiri, maka rumah tapak lebih ideal.
Namun jika tujuanmu praktis, dekat kantor, atau investasi sewa jangka pendek, maka apartemen murah bisa menjadi pilihan lebih realistis di harga 500 juta.

5. Cara Menemukan Rumah 500 Juta di Jakarta Selatan (Online & Offline)

Menemukan rumah dengan harga 500 juta di Jakarta Selatan bisa jadi tantangan besar. Namun, dengan strategi pencarian yang tepat, peluangnya tetap ada. Berikut beberapa cara paling efektif yang bisa kamu coba:

1. Gunakan Portal Properti Terpercaya

Platform seperti AIM Realtor, Rumah123, Lamudi, dan 99.co sering menampilkan listing rumah murah yang baru masuk pasar.
Gunakan filter pencarian “harga maksimum 500 juta” dan “lokasi Jakarta Selatan.”

Untuk hasil paling akurat, sebaiknya:

  • Pilih “rumah second” bukan “baru”

  • Gunakan kata kunci tambahan seperti “dalam gang,” “butuh uang,” atau “nego cepat”

  • Cek tanggal upload iklan — rumah murah sering cepat terjual

 2. Cari Langsung ke Lokasi

Beberapa rumah tidak diiklankan online, tapi dipasang plang “DIJUAL” di depan rumah.
Cobalah berkeliling ke area seperti:

  • Srengseng Sawah

  • Jagakarsa

  • Lenteng Agung

  • Cipedak

Selain bisa menemukan harga lebih murah, membeli langsung dari pemilik kadang memberi kesempatan negosiasi lebih besar tanpa biaya agen.

3. Gunakan Jaringan Pribadi

Informasi rumah dijual dengan harga miring sering beredar lewat teman, keluarga, atau grup WhatsApp lingkungan.
Rumah yang dijual cepat karena pemilik butuh dana mendadak sering muncul di jaringan ini — jadi selalu aktif mencari informasi.

 4. Hubungi Agen atau Konsultan Properti Lokal

Bekerja sama dengan agen properti lokal seperti AIM Realtor bisa mempercepat proses pencarian.
Mereka biasanya punya database rumah yang tidak dipublikasikan secara online dan bisa bantu menyesuaikan dengan budget serta skema KPR.

Agen juga bisa membantu menegosiasikan harga dan memverifikasi legalitas properti agar transaksi aman.

6. Simulasi KPR Rumah 500 Juta

Bagi sebagian besar pembeli rumah pertama, membeli rumah secara tunai sulit dilakukan. Karena itu, skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) menjadi solusi paling umum.

Mari kita lihat contoh simulasi pembelian rumah di Jakarta Selatan dengan harga Rp 500 juta menggunakan KPR bank.

 Simulasi 1 – DP 20%, Tenor 15 Tahun

  • Harga rumah: Rp 500.000.000

  • Uang muka (20%): Rp 100.000.000

  • Pinjaman KPR: Rp 400.000.000

  • Suku bunga tetap: 9% per tahun

  • Tenor: 15 tahun (180 bulan)

Perkiraan cicilan bulanan: ± Rp 4,05 juta/bulan

Simulasi 2 – DP 10%, Tenor 20 Tahun

  • Harga rumah: Rp 500.000.000

  • Uang muka (10%): Rp 50.000.000

  • Pinjaman KPR: Rp 450.000.000

  • Suku bunga: 9%

  • Tenor: 20 tahun (240 bulan)

Cicilan bulanan: sekitar Rp 4,05–4,3 juta

 Tips Menghemat Cicilan:

  1. Gunakan program subsidi bunga dari pemerintah (FLPP/KPR Bersubsidi) jika memenuhi syarat.

  2. Negosiasi harga rumah langsung ke penjual — setiap Rp 25 juta potongan bisa menurunkan cicilan ±Rp 200.000/bulan.

  3. Pilih bank dengan bunga tetap lebih lama, minimal 5 tahun pertama.

  4. Gunakan simulasi KPR online dari portal properti sebelum mengajukan resmi.

7. Tips Negosiasi Harga Rumah Agar Dapat di Bawah 500 Juta

Mendapatkan rumah dengan harga ideal bukan hanya soal mencari lokasi, tapi juga cara bernegosiasi yang cerdas. Berikut beberapa strategi yang sering berhasil:

  1. Cari Rumah yang Dijual Cepat
    Pemilik yang butuh dana darurat biasanya lebih fleksibel dalam negosiasi. Gunakan pendekatan sopan dan tunjukkan keseriusan.

  2. Siapkan Dana Siaga (Cash Ready)
    Jika kamu bisa membayar uang muka besar atau langsung tunai, penjual biasanya mau memberi diskon lebih tinggi.

  3. Lakukan Survei Harga Sekitar
    Bandingkan harga rumah di radius 500 meter – kalau rumah yang kamu incar lebih tinggi, gunakan data itu untuk menawar secara objektif.

  4. Gunakan Agen yang Berpengalaman dalam Negosiasi
    Agen lokal biasanya tahu karakter penjual dan bisa membantu menekan harga lebih baik.

  5. Jangan Terburu-buru
    Rumah murah cepat terjual, tapi jangan tergesa tanpa memeriksa legalitas. Pastikan sertifikat SHM/SHGB dan IMB lengkap sebelum transaksi.

Insight tambahan:
Beberapa rumah di bawah 500 juta mungkin memiliki status lahan girik atau belum sertifikat, tapi harganya lebih murah. Jika memilih opsi ini, pastikan proses legalisasi bisa dilakukan kemudian dengan bantuan notaris atau PPAT tepercaya.

Alternatif Hunian, Kesalahan Umum, dan Kesimpulan

8. Alternatif Hunian Terjangkau di Sekitar Jakarta Selatan

Meskipun menemukan rumah dijual di Jakarta Selatan harga 500 juta bisa dilakukan, pilihan yang tersedia sangat terbatas. Jika kamu menginginkan ruang lebih luas, kondisi bangunan baru, dan lingkungan yang lebih tenang, kamu bisa mempertimbangkan wilayah perbatasan Jakarta Selatan.

Berikut beberapa area alternatif terbaik yang masih bisa menawarkan rumah berkisar 400–600 juta, namun tetap dekat dan mudah dijangkau dari pusat Jakarta Selatan:

Depok (Beji, Kukusan, Cinere, Sawangan)

Depok menjadi alternatif paling populer bagi pembeli rumah dengan budget terbatas tapi ingin tetap dekat Jakarta Selatan.
Wilayah seperti Beji dan Kukusan bahkan berbatasan langsung dengan Jagakarsa dan Lenteng Agung. Akses ke Stasiun KRL, Tol Desari, dan TB Simatupang sangat mudah.

Harga rumah baru tipe 36/72 di Depok bagian utara masih bisa ditemukan di kisaran Rp 450–550 juta.
Selain itu, Sawangan menawarkan banyak perumahan baru dengan konsep hijau dan modern yang harganya kompetitif.

Kelebihan:

  • Harga lebih terjangkau

  • Banyak pilihan perumahan baru

  • Infrastruktur dan akses transportasi makin berkembang

Kekurangan:

  • Status administrasi di luar Jakarta

  • Beberapa area masih rawan macet di jam sibuk

Tangerang Selatan (Ciputat, Pondok Cabe, Pamulang)

Bagi yang bekerja di kawasan TB Simatupang, Lebak Bulus, atau Pondok Indah, maka Tangerang Selatan bagian utara bisa jadi pilihan realistis.
Harga rumah tapak di Pamulang dan Ciputat Timur masih bisa ditemukan di bawah 600 juta, tergantung lokasi dan ukuran lahan.

Keuntungan lainnya, Tangsel kini memiliki banyak akses jalan baru dan fasilitas publik seperti Stasiun MRT Lebak Bulus, mall, dan sekolah internasional.

Bekasi Barat dan Cibubur

Untuk kamu yang tidak keberatan menempuh jarak sedikit lebih jauh, wilayah Bekasi Barat dan Cibubur juga bisa jadi pilihan dengan nilai investasi tinggi.
Harga rumah subsidi atau rumah komersial tipe kecil di sana mulai 400 jutaan, dengan fasilitas modern dan akses tol.

Dengan mempertimbangkan jarak, akses, dan harga, banyak pembeli rumah di Jakarta Selatan akhirnya memilih lokasi seperti Depok atau Tangsel karena perbedaan harga bisa mencapai 30–40% lebih murah dengan kualitas bangunan yang sama.

9. Kesalahan Umum Pembeli Rumah Pertama di Jakarta Selatan

Membeli rumah pertama di kota besar seperti Jakarta adalah keputusan besar. Sayangnya, banyak pembeli pemula melakukan kesalahan yang membuat mereka menyesal di kemudian hari. Berikut beberapa hal yang perlu kamu hindari agar tidak salah langkah:

1. Tidak Melakukan Riset Harga Pasar

Banyak pembeli langsung jatuh cinta pada satu rumah tanpa membandingkan harga di sekitarnya.
Padahal, perbandingan sederhana bisa menghemat puluhan juta rupiah.
Kamu bisa melihat data harga terkini di artikel AIM Realtor berikut:
Harga Pasaran Rumah Jakarta Selatan 2026

2. Mengabaikan Legalitas Properti

Rumah murah kadang memiliki masalah dokumen seperti sertifikat ganda, girik, atau sengketa warisan.
Pastikan dokumen lengkap sebelum membayar uang muka, dan lakukan cek sertifikat di BPN atau melalui notaris resmi.

3. Tidak Menghitung Biaya Tambahan

Harga rumah bukan satu-satunya biaya. Masih ada biaya notaris, balik nama, pajak, renovasi kecil, dan asuransi.
Pastikan kamu menyiapkan tambahan dana sekitar 10–15% dari harga rumah.

4. Salah Menghitung Kemampuan KPR

Banyak orang langsung mengajukan KPR tanpa simulasi.
Padahal, cicilan sebaiknya tidak melebihi 30–35% dari penghasilan bulanan.
Gunakan simulasi online atau konsultasi dengan konsultan keuangan sebelum memilih tenor.

5. Terlalu Fokus pada Lokasi “Hits”

Area seperti Kemang, Cipete, atau Pondok Indah memang menarik, tapi hampir mustahil menemukan rumah di bawah 500 juta di sana.
Lebih baik fokus pada area pinggiran strategis dengan potensi pertumbuhan tinggi.

 6. Tidak Berkonsultasi dengan Agen Profesional

Banyak pembeli rumah pertama berpikir bahwa agen hanya menambah biaya.
Padahal, agen profesional justru bisa membantu menemukan rumah terbaik, menegosiasikan harga, dan memastikan dokumen legal aman.

Untuk kamu yang ingin mendapatkan panduan investasi properti yang aman dan menguntungkan, baca juga:
Apakah Jual Rumah di Jakarta Selatan Menguntungkan untuk Investasi?

10. Kesimpulan: Masih Ada Peluang Beli Rumah 500 Juta di Jakarta Selatan

Memiliki rumah di Jakarta Selatan dengan harga sekitar 500 juta rupiah memang tidak mudah, tapi bukan hal yang mustahil.
Dengan riset cermat, strategi pembelian tepat, dan kesiapan finansial yang matang, kamu masih bisa menemukan hunian layak — terutama di wilayah seperti Jagakarsa, Lenteng Agung, Cipedak, atau Srengseng Sawah.

Untuk kamu yang fleksibel terhadap lokasi, area sekitar seperti Depok dan Tangerang Selatan bahkan menawarkan pilihan rumah baru dengan harga serupa, namun fasilitas dan lingkungannya semakin modern.

Tren pasar menunjukkan bahwa properti di Jakarta Selatan akan terus naik seiring dengan perkembangan infrastruktur seperti MRT, LRT, dan tol baru.
Artinya, membeli rumah hari ini bisa menjadi langkah investasi yang sangat cerdas untuk jangka panjang.

­ Saran Akhir

Jika kamu serius mencari rumah dijual di Jakarta Selatan 500 juta, lakukan langkah-langkah berikut:

  1. Pantau portal properti setiap hari. Rumah murah cepat terjual, jadi kamu perlu gerak cepat.

  2. Gunakan agen profesional seperti AIM Realtor yang punya jaringan luas dan data akurat soal harga pasar.

  3. Persiapkan dokumen dan dana KPR lebih awal agar bisa langsung transaksi ketika menemukan rumah yang cocok.

  4. Utamakan legalitas dan akses transportasi. Jangan tergiur harga tanpa mempertimbangkan keamanan sertifikat dan kemudahan mobilitas.

Penutup

Memiliki rumah di Jakarta Selatan bukan sekadar impian. Dengan perencanaan matang dan strategi yang benar, kamu bisa mendapatkan hunian nyaman, legal, dan bernilai tinggi — bahkan di bawah 500 juta rupiah.

Untuk informasi terbaru tentang harga rumah, investasi, dan tips membeli properti di Jakarta Selatan, kunjungi situs resmi:
AIM Realtor – Portal Properti Jakarta Selatan Terpercaya